文 | 《地产小王子》创始人 程立
01
杭州八区重新洗牌
整整传闻一年的杭州分区，终于官宣落地了！
1、江干区与上城区合并，成立新的上城区。
2、下城区与拱墅区合并，成立新的拱墅区。
3、下沙与大江东合并，成立钱塘区。
4、余杭区一分为二，京杭大运河以东称为临平区，以西称为余杭区。
5、滨江区、西湖区、萧山区，均不作调整。
02
分区解决了土地储备问题
为什么这么分？
我挑重点简单讲一讲：
1、行政区域的数量可以减少和持平，但不能增加，所以去掉两个区，是为了增加两个区。
2、尤其是钱塘区。以国家级新区的目标成立，必须给一个行政区的名额，这里也是杭州未来20-30年计划发展的城市储备区域。
3、原有的行政区域面积大小不一，导致发展不平衡。
最主要是上城区、下城区，没地了。没有地，就没有发展空间。
旧城改造成本高，收益低。上城区拆出个望江新城，房价顶着天花板6.98万元/方，说不定都是亏的。
4、新的分区，最大的作用是解决了各区接下去至少10年的土地储备问题，每个区都有了可持续发展的空间。
新的上城区有了城东钱新二期、艮北、笕桥、九堡；
新的拱墅区有运河新城，又有了整拆整建的武林新城；
新的临平区山南山北都还有地；
新的余杭区往北云城、瓶窑，往西南湖；
新的钱塘区，下沙腾笼换鸟发展科学城，大江东则至少可建设20-30年；
滨江区还有未开发的腹地，今后重点牵头三江汇；
萧山区绕城之内，尤其南部可开发的地一样很多。
03
原江干区：最大受益者
在我看来，这次重新分区，城市中心位置发生非常明显的变化。最大的受益者是原来的江干区，现在的上城区。
之前江干区的位置是城东，今天之后请叫它城中。
杭州确定拥江中心后，随着东侧同样属于主城区的钱塘区的规划，原来的江干区已经处于杭州新城市最中心的位置。
湖滨-龙翔桥一带的西湖东岸、钱江新城和钱江新城二期，可以说杭州的主中心除了钱江世纪城外，都在新上城区中。
在并入上城区之前，江干区有两大问题：一是教育短板，二是产业引入。这也是新上城区将来要平衡处理的两大难题。
但是，至少上城教育资源与原江干区打通后，对原江干区，尤其是城东这一片新住宅区会有明显的提升作用。
原上城区小学民办全杭州顶尖，崇文实验、时代、娃哈哈、新世纪；民办初中建兰仅次于拱墅文澜。这一部分民办资源分区后，全部与原江干区共享。
公立教育资源原上城区天长、胜利、杭州中学等，原江干区采荷系、濮家系、钱江外国语等，估计接下去会全区打通共享，在新房汇聚的区域纷纷设立分校。
而原来归属上城区财政收入的四季青这纳税大户，终于可以名正言顺的搬入九堡了。
从此，上城区原四季青地块，可以变为宝地，接棒没有地的南星桥和正在开发的望江新城。
而九堡的四季青，也终于可以不再是个空壳。其实这3年，这里人气已经远远高于之前，只不过大家不太注意。
接下去，上城区最重要做好两件事。一是城东智造大走廊起点的钱塘智慧城产业导入，二是建设好钱江新城二期。
04
余杭临平分家：互惠互利
讲一讲余杭区和临平区：
对未来科技城一定是利好，但形势不见得如大部分人认为的一边倒。
原来的余杭区主要倚靠未来科技城，临平新城一直吸血未来科技城。
余杭区的税收，都给临平拿去造城了。临平的城市界面一级棒，三路一环交通异常发达，只是没有特别强的产业。
现在单独划出，很多人不看好临平。
我觉得未必。
新的临平区看上去没有了未来科技城和良渚，但实际上，也甩掉了黄湖、鸬鸟和百丈三个山区，今后是轻装上阵。
新的临平区全是大片的平原地貌，城市化程度非常高。等到今天单独划分出来，已经抓住了契机：城市骨架已经搭好了，基本就等着产业入驻。
未来科技城也甩掉了包袱，把该有的力量都抓在手里。新的余杭区良渚部分定位的城北副中心，地位跃然眼前。为什么勾庄这么火，答案一目了然了吧？
以后城北副中心和未来科技城（云城）就是区域发展的双引擎，会强大得不得了。
而新的余杭区其西北部分的山区，就全靠双引擎提携了。青山绿水就是金山银山，如果产业拉动好，再能盘活山水资源，亚洲硅谷真的可能不是梦想。
05
新拱墅区：更大的发挥空间
原来的拱墅区本就有超级强大的城市操盘能力——桥西、申花都是硬生生造出来的成功案例。吞并下城区之后，将拥有更大的发挥空间。
过去几年，尽管下城区有天时地利，但一直发展缓慢，被人诟病。重新分区后，原来的下城区会被激活，新的契机和活力，已经扑面而来。
相比较运河新城，我更看好武林新城。之前弱势和缓慢，因为缺乏强有力的操盘手。现在并入新的拱墅区，离武林广场和钱江新城的距离优势，今后恐怕又是一个申花。
拱墅区向来是学区操作高手，原来就拥有安吉路名校的原下城区部分，这下有救了。
说到武林广场，多提一下：我感觉3年左右，会迎来蝶变——万象城、恒隆项目都会相继启动落地，武林广场一定是市中心老大地位，就像上海的人民广场。
而京杭大运河，是拱墅区最珍贵的资源，就像南星桥、江河汇、亚运村、奥体和滨江一线沿江住宅一样，每一套一线运河景观的房子，也都值得珍藏。
最后带一句萧山、滨江和西湖区。
做了几十年杭州各区GDP总量老大的萧山，估计这次又能重新做回老大了。毕竟余杭区一分为二，总量上萧山继续第一的概率就变得很高了。
之前上城区人均GDP一直是第一，但上城区被原江干区一稀释，人均数值肯定大大下降。重新分区后，杭州市人均GDP应该轮到滨江稳坐第一了。
西湖区已经足够好了，产业、青山绿水、教育样样都牛。下一个十年重点在两头。北面是云谷，南面是和滨江、富阳共建三江汇，开创新篇章。
看样子，分区一个都没落下，每个区的老百姓应该都会觉得对自己区是重大利好吧，平衡的艺术发挥的淋漓尽致。
大家来投票吧，在你心目中，究竟哪边是这次分区的最大赢家呢？
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