在我国,土地属于国家和集体所有,农民作为农村集体经济组织的一分子,可以家庭承包经营的方式获得集体土地(包括耕地、林地、草地及其他农业用地)的使用权,农民承包土地后,就享有了土地的承包经营权,依法享有承包地的使用权、收益权;可以依法互换土地承包经营权;可以依法转让土地承包经营权;可以自己经营;可以流转其承包的土地的经营权由他人经营。
在土地经营权流转实践中,有时会出现土地承包经营权流转到底是入股还是出租的争议。我们以一个案例展开讨论。
一、案情简介
2014年3月6日,李某某将自己的5.14亩土地入股GG市X农业专业合作联社,合作社给李某某发放《李某某土地入股、出租证》。《李某某土地入股、出租证》载明:李某某入股面积5.14亩,出租面积无。土地入股总数10.28股。该《李某某土地入股、出租证》还附有说明:土地入股一亩按照一股计算,2013年11月3日前入股的每亩奖励一股,第二年开始支付租金;土地出租的每亩奖励一股,第一年开始支付租金;土地租期为10年,从2013年秋收结束至2024年3月20日止。第一个三年,每亩土地每年的租金折合成稻谷350斤;第二个三年,每亩土地每年的租金折合成稻谷400斤;后四年,每亩土地每年的租金折合成稻谷450斤。
第一个三年,合作社每年都按照约定向李某某足额支付了稻谷。但从2017年开始,合作社以减产歉收为由,不再按照合同约定履行支付租金(稻谷)的义务。
二、法院判决
由于合作社违约,李某某因此于2018年向GG市某区法院起诉,请求判令合作社支付当年的稻谷2056斤(5.14亩*400斤),折合成现金为人民币4112元(2056斤*2元/斤)。一审法院以李某某系以土地经营权入股而非出租为由判决驳回了李某某的诉讼请求。李某某不服,向GG市中级法院提起上诉,中级法院经审理维持了一审判决。
三、律师分析
(一)李某某依什么主张其土地经营权流转系出租关系而不是入股关系
本案中,李某某与合作社之间之所以存在入股和出租的认识差异,主要是由于合作社给李某某出具的《李某某土地入股、出租证》中相关表述不是很明确,存在前后矛盾的地方。《李某某土地入股、出租证》载明,2013年11月3日前入股的每亩奖励一股,而李某某入股是在2014年3月6日,晚于规定时间,不能享受奖励股份的待遇。然而《李某某土地入股、出租证》又约定,土地出租的每亩奖励一股,在《李某某土地入股、出租证》中,合作社实际又对李某某入股的份额认定为10.28股,实际上等于承认了李某某是以土地出租(或者说是转包)给合作社。因为有了前后矛盾的操作,也就不难理解李某某为何要向合作社主张租金收益了。
(二)法院为何认定李某某与合作社之间是土地经营权入股关系
根据合作社给李某某出具的《李某某土地入股、出租证》载明,户主李某某,入股面积5.14亩,出租面积无。法院直接认定李某某以其土地经营权向合作社入股以换取股权收益。进一步依据《合同法》第212条,租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同排除了双方之间存在租赁关系。本案判决书没有就《李某某土地入股、出租证》中存在前后矛盾的内容予以澄清,进一步对《李某某土地入股、出租证》中土地入股一亩得一股,2013年11月3日前入股的每亩奖励一股,第二年开始支付租金中的租金认定为合作社的盈余,并结合合作社章程规定,认定合作社成员可以举行代表大会决议分享合作社的盈余。合作社虽然在2015、2016年参照租金标准给李某某支付相关稻谷或者折算成现金,但该行为并不能改变双方之间的入股关系及分红约定,最后,由于合作社2017年度的盈余分配方案还没有最后确定,因此不能满足李某某要求按照租赁关系的租金标准支付稻谷或者折算款。
(三)区分农村土地承包经营权和农村土地经营权
农村土地承包经营权和农村土地经营权只有一词之差,但两个概念却有所不同。在《农村土地承包法》中,第四节表述为土地承包经营权的保护和互换、转让,其内容主要围绕承包期内发包方和承包方的权力和义务,更多的偏重于对承包方承包权的保护;在第五节则为土地经营权的表述,着重规定承包方对土地经营权的流转,包括出租(转包)、入股或其他方式流转经营权。在权能主体方面,土地承包经营权的主体是集体经济组织的内部成员,而土地经营权的主体有可能不是内部成员,经由承包户的转包行为,转承包的主体有可能是集体经济组织外部人员。在外延方面,农村土地承包经营权的外延要比农村土地经营权的外延大。农村土地经营权是从农村土地承包经营权中分离出来的一项权能,农村土地承包经营权着重强调的是承包的权能,集体经济组织成员先有承包权,然后基于承包权享有了自营、转包、入股、互换等多种经营权能。
(四)区分土地承包经营权入股和出租
《农村土地承包法》第三十六条将出租(转包)和入股并列描述为承包方流转土地经营权的方式。可以看出,土地经营权的出租和入股是并列关系而不是包含关系,也就意味着以土地经营权入股后,承包户享有的是入股的收益而不是出租(转包)收益。
参照农业农村部于2019年9月26日拟定的《农村土地经营权流转管理办法(修订草案征求意见稿)》第十七条规定,出租(转包)是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。转包后原土地承包关系不变,原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。接包方按转包时约定的条件对转包方负责。承包方将土地交他人代耕不足一年的除外。入股是指实行家庭承包方式的承包方之间为发展农业经济,将土地承包经营权作为股权,自愿联合从事农业合作生产经营;其他承包方式的承包方将土地承包经营权量化为股权,入股组成股份公司或者合作社等,从事农业生产经营。
相同之处,出租和入股都保留了承包人的承包权。不同之处在于两者对应的收益不同,出租所得收益依赖于土地的租用价值,而入股所得收益则仰仗于所加入的组织的盈余能力,盈余能力高,则收益高,入股回报则高。相对于土地经营权入股来说,土地经营权出租收益更加稳定可期。
(五)在土地经营权流转中要注意的其他问题
需要注意的是,土地承包经营权流转期限如果在5年以上,当事人可以向登记机构申请土地经营权登记,如果没有登记,则不得对抗善意第三人。什么意思呢,就是说承包方自主依法对承包的土地采取出租(转包)、入股等方式向流转给他人,期限如果超过5年,双方当事人可以对土地经营权出租、入股等申请登记,登记之后,善意第三人如果向当事人就土地经营权主张权力,是不被认可的。如果没有登记,则善意第三人的主张可能得到支持。什么是善意第三人?就是在不知情的情况下以合理的价格获取土地经营权的、当事人之外的人。
另外,承包方将土地交给他人代耕如果不超过1年,当事人双方可以不签订书面合同。超过1年就应当签订书面合同。土地经营权流转合同的内容一般应当包括双方当事人信息,流转土地信息,流转期限,流转土地用途,流转价款及支付方式,双方当事人权利义务,土地被依法征收、征用、占用时有关补偿费的归属,违约责任。
在土地经营权流转期限内承包方一般不能单方解除合同,除非受让方有以下情形:擅自改变土地的农业用途、弃耕抛荒连续2年以上、给土地造成严重损害或者严重破坏土地生态环境等严重违约行为。经承包方书面同意并向本集体经济组织备案,受让方还可以再次流转土地经营权。
免责声明:内容来自用户上传并发布,站点仅提供信息存储空间服务,不拥有所有权,本网站所提供的信息只供参考之用。