以下文章来源于房地产法律研究 ，作者吴取彬律师
这一篇我们谈谈房屋买卖中，卖方违约导致合同解除，违约责任的裁判规则。
在二手房（存量房）房屋买卖中，买卖双方往往都约定，一方违约导致另一方行使合同解除权的，违约方应向守约方支付房屋总价款20%的违约金。
在房价平稳的时候，卖方亦很少违约拒售，除非由于其他客观原因，比如共有人中部分人不同意出售，出售过程房屋被查封等情况，但是，房地产价格快速上涨阶段，由于巨大的经济利益驱动，卖方往往违约拒售。
那么实务中，买卖合同签订后，如果卖方违约，导致买方单方面行使合同解除权的，作为卖方该如何承担违约责任，买方真的能够拿到房价款20%的违约金或者甚至超过20%的违约金吗？
搞清这个问题，我们先来看看《全国法院民商事审判工作会议纪要》（下称九民会议纪要）及《民法典》合同编关于违约金的规定：
《九民会议纪要》明确：审慎适用合同解除制度，依法调整过高的违约金，强化对守约者诚信行为的保护力度，提高违法违约成本，促进诚信社会构建。
《民法典》第585条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。（本条与原《合同法》相关条款没有本质区别）
根据上述条款的规定，法律支持当事人关于违约金的约定，但又明确授予人民法院或仲裁机构的自由裁量权，即一旦违约方认为违约金过高，要求人民法院或仲裁机构予以调整，而守约方又无法证明实际损失的情况下，人民法院或仲裁机构就会依法调整违约金的数额。在违约金低于造成的实际损失情况下，守约方可以请求人民法院予以增加，在房屋买卖中买受方的实际损失往往是以签订合同时房屋的价格与合同解除时点房屋评估价之间的差值作为衡量标准。
在司法实践中，当房价比较平稳时，这类调整违约金的案例比比皆是，完全看裁判者的心情及对违约金调整因素的认知，而且调整违约金属于自由裁量权范畴，除非极不合理，否则即便上诉，二审法院一般也不改判。但是，房价暴涨时，合同约定的20%违约金根本无法弥补买方的实际损失，那么，作为买方主张实际损失可否获得全额支持？
本文给大家带来4个卖方违约，均是买方依法行使合同解除权的案例（均是二审案例），其中，案例一、二是房价平稳时的案例，案例三、四是房价暴涨时的案例。看看法院对于卖方违约时违约责任的裁判规则：
案例一、在房屋交易过程中，涉案房屋被司法查封，买方依法解除合同，房屋买卖总价款950万元，约定违约金20%，法院判决50万违约金，实际违约金占比为5.26%。
案例索引：
上海市第一中级人民法院 | （2020）沪01民终10108号
叶伟等与朱美丽等房屋买卖合同纠纷
关于违约金标准，上海市第一中级人民法院认为：对朱美丽主张的赔偿金和违约金，在叶伟主张过高的情形下，一审法院根据朱美丽实际损失、当事人过错程度以及合同实际履行情况，酌情调整为50万元，并无不妥。
案例二、卖方延期注销抵押登记，买方依法解除合同，房屋买卖总价款229万元，约定违约金20%，法院判决14.5元万违约金，实际违约金占比为6.33%。
案例索引：
上海市第一中级人民法院 | （2020）沪01民终8746号
王妮等与顾进等房屋买卖合同纠纷
一审法院综合考虑合同履行情况、当事人的过错程度以及买受人的实际损失等因素，根据公平原则和诚实信用原则，违约金调整为14.50万元。二审法院认为，一审所作的判决依法有据，本院予以支持。
案例三、房价暴涨卖方违约，买方依法解除合同，房屋买卖总价款98万元，买方解除合同时点评估价193万元，差额损失95万元。合同约定20%的违约金，法院判决卖方赔偿买方房屋差价损失人民币85万元，赔偿金额与差额损失占比89.47%，占房价款的86.73%。
案例索引：
上海市第一中级人民法院 | （2017）沪01民终10397号
胡波诉杨兵房屋买卖合同纠纷一案
一审法院从实际情况出发，综合考虑合同履约情况、违约过错程度、市场房价涨跌等因素，酌定杨兵、范兰的损失范围为850,000元。二审法院认为一审法院基于胡波、曾莉的违约事实，根据评估报告结论，酌情确定胡波、曾莉应赔偿杨兵、范兰房屋差价损失850,000元，并无不当。
案例四、房价暴涨卖方违约，买方依法解除合同，房屋买卖总价款573.8万元，买方解除合同时点评估价930.43万元，差额损失356.63万元。合同约定20%的违约金，法院判决卖方支付买方违约金人民币114.76万元，另赔偿买方房屋差价损失人民币2,390,381.88元，赔偿金额与差额损失占比99.20%，占房价款的61.66%
案例索引：
上海市第一中级人民法院 | （2017）沪01民终14612号
翁明诉姚利房屋买卖合同纠纷一案
出卖人明知系争房屋交易期间房价处于上升的态势，法院以姚利实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、翁明的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则、诚实信用原则，姚利要求翁明支付违约金、赔偿金及实际损失之诉请，理由充分，法院予以支持。
从上述案例可以看出，当房价比较平稳时，即便你约定20%的违约金，人民法院往往从当事人的实际损失、合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素大幅调整违约金，而且这种调整全靠法官自由裁量权。在此不作详细分析，详情请参考文章尾部《房屋买卖，你约定的20%违约金，在法院人眼里就是个笑话》一文。
但是，在房价暴涨时，作为买方完全可以要求卖方赔偿房屋差价的损失。那么，在实务中主张房屋差价损失需要考量哪些因素？
考量因素之一合同履行情况
在房屋买卖合同签订后，买方的付款情况，往往是考量因素之一，若买方仅仅支付了定金，尚未支付首付款，则有些时候法院会考虑定金所占房价的款的比例。众所周知，定金责任大小与支付定金的多少成正比关系，现行《民法典》规定的定金数额最高为合同总价款的20%，因此，若买方仅仅支付了比较小的定金数额，就全额要求赔偿全部的房屋差价损失，可能得不到法院支持（特别说明：有些地方法院不考虑这些因素，比如江苏某法院就曾在买方仅支付1万元定金的情况下判决全额赔偿房屋差价损失89万元）。但是，若买方已按照合同约定支付全部的首付款，甚至是已支付除银行贷款外的所有金额，法院往往会判决比较高的赔偿比例。
考量因素之二买受人有无过错
《民法典》第五百九十二条第二款规定：当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。
在实务中，卖方违约后，在法院判决损失赔偿时，往往会考虑买受方对解除合同是否存在过错，比如买受方购买有司法查封的房产、以及限售期内的动迁安置房等房屋，尤其是存在司法查封的房产，若在房价暴涨时，卖方不愿意及时处理司法查封的问题或根本无力处理司法查封的问题，而导致合同无法继续履行，则法院往往会认定买方存在一定的过错，是明知房屋买卖合同存在无法继续履行的风险，仍然购买的过错责任。
考量因素之三预期利益损失
《民法典》第五百八十四条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。（原《合同法》第一百一十三条第一款）
也就是说违反合同造成的损失，限于双方在订立合同是预见或应当预见到违反合同造成的损失，若违约时点房价仅仅部分上涨，而违约时点至买受人解除合同时房价大幅上涨，有可能会超出当事人的预见范围，甚至是无法预见的上涨数额，这时，买方主张的房屋全额差价损失可能无法获得法院完全支持。
考虑因素之四买受方是否及时止损
《民法典》第五百九十一条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。（原《合同法》第一百一十九条）
根据上述规定，若明知合同无法继续履行的情况下，比如，一房二卖中，卖方已经将房屋出售给他人，并已办理过户手续，且已将买方支付的购房款返还买方的情况下，根本不会影响买方再次购房，作为买方应积极止损，购买新的房屋，否则因此扩大的损失，作为出售方可以拒绝赔偿，这也是实务中一个重要的考量因素。
因此，在房屋买卖中，虽然你约定了合同房价款20%的违约金，但是，在房价平稳的时候，若卖方违约，可以说买方绝大多数时候是无法取得房价款20%的违约金；在房价暴涨时，若卖方违约，房价款20%的违约金无法弥补买受方的实际损失时，作为卖方可能要承担的是远远超过房价款20%的违约赔偿。
所以，无论是买方还是卖方，遇到房地产纠纷，千万别以为有合同有约定就能拿到相应的违约金，或损失相应的违约金即可，否则，你将大错特错！
来源 | 房地产法律研究
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