租赁合同在生活中很常见，一份有效的租赁合同应该怎么签订呢？
北京广播电视台纪实科教频道《民法典通解通读》栏目特别邀请了北京市朝阳区人民法院法官付艳、中国社会科学院大学法学副教授苗鸣宇，共同解读民法典合同编第七百零三至七百零七条、第七百三十条。
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日常生活中，很多人曾有签订房屋租赁合同的经历，也有人因为经验较少而产生纠纷。那么，如何签订一份合法有效的合同呢？首先，一份合同中要具备法律规定的要素，比如房屋基本情况、租期、租金、违约条款等等。除此之外，还要特别关注细节，比如房屋租赁合同通常标明根据相关法律的规定......，有的人习惯套用网络搜索的旧模板，出现根据《合同法》的规定......，合同法随着民法典的施行已经废止，故租赁合同中应注明根据《中华人民共和国民法典》的相关规定。此外关于房屋租金，也应标明月租还是年租，以免造成不必要的麻烦。
二房东卷款跑路，租金能否要回？
案例
2022年9月，小何以每月9100元的租金从张伟手中租了一套房，算上租金和押金小何支付了10万多元，相当于13个月的租金。入住不到一周，某房产经纪公司找上门，小何这才发现，张伟是个二房东，房租也并没有交付给某经纪公司。
法官释疑
像此案二房东的情况，在实践中，如果事前已经约定房屋可转租，经过房主或出租人的同意后，或者事后经过了房主或出租人的追认，二房东的转租行为是合法的。如果事前事后都未与房东和出租人商量，擅自转租了他人的房屋，则租赁合同无效。
因合同无效，小何可以向二房东主张赔偿相应的损失，原房东也可向二房东主张因违反合同约定而解除合同。
此外，租赁合同中，承租人有权使用房屋，但通过转租而达到获利的目的，是要经过房主或出租人的事前授权和事后追认。如果在签订租赁合同时，未约定是否允许转租，则一般默认为不允许转租。
以租代买合同有效吗？租赁合同的最长期限是多久？
案例一
2001年的冬天，魏大叔看上了一套低价出售的门面房，当决定购买的时候，对方称这套房子办不了房产证，可以以租赁的形式签订合同，租期为60年。魏大叔自认这样节省了开支，60年的合同期限也相对有保障，于是便与对方签订了合同。2021年的一天，一群人声称魏大叔没有办理房屋产权证，要限期腾房，魏大叔找到出租人讨要说法，出租人反悔说他们之间的租赁合同无效。
案例二
2009年，A公司与B公司签了两份房屋租赁合同，编号分别是001号和002号。001的合同租期为2009年至2029年，共20年；002号合同租期为2029年到2039年，共10年。不久前，A公司将B公司诉至法院，要求确认002号合同无效。B公司辩称，这是两份独立的合同，002号合同有效。同时，双方之间存在借贷关系，租赁是为了保证借贷的履行。
法官释疑
这两个案例均是签订了长期的租赁合同，根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条明确规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
案例一中，魏大叔签订的期限六十年的以租代售合同中，超过二十年的部分是没有法律效力的，魏大叔可以就已经支付的租金向出租方主张赔偿。
而案例二，法院经审理查明，A公司与B公司同时签订了两份租赁合同，针对的是同一标的物，租期也是顺延的，双方实则签订的是一份三十年的租赁合同，根据民法典的规定，超过二十年的部分，即002号合同，无效。
法官提醒
根据我国相关法律规定，房屋租赁当事人应办理房屋租赁登记备案手续。民法典第七百零六条也同时规定了，当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力。所以在实践中，借由未办理登记备案的租赁合同主张合同无效，以达到解除合同目的的，从法律角度难以得到支持。
在此提示大家，签订合同是需要双方秉持契约精神，在诚实信用的基本原则下，遵守合同约定，履行相应义务、享有相应权利。有些内容即使没有写在合同中，双方也应谨慎诚信履行，尽量避免纠纷发生。
相关法条
《中华人民共和国民法典》合同编
第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第七百零四条租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
第七百零五条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
第七百零六条当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力。
第七百零七条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。
第七百三十条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
视频来源：BRTV纪实科教
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