高层得房率75%正常吗

随着市场不断变化，产品迭代速度越来越快，购房者需求也越来越高，那么从长远角度考虑，除了物业、区位、规划、户型这些之外，还有没有其他细节需要我们重视呢？

其实我们买的每一套房子，我们付出的价格和实际获得的室内面积是不一样。80%、75%、 70%可能才是我们真正意义上得到的室内空间，所以今天楼叔和大家聊一聊——得房率。

壹

说得房率之前，先来了解一下公摊。

公摊这个词不太受欢迎，开发商不想提及它，购房者也想避而远之。如果你到售楼部问销售「你家楼盘公摊是多少」，他大概率是闪烁其词，顾左右而言他「我们家赠送其实挺高」。

如果有人告诉你你家房子公摊30%，买了100平的房子，只能用70平，你大抵也是不开心的，吃饭都不再香了。其实剩下的30平，就是每户房子都需要承担的公摊面积。

官方说法就是：由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。

包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

公摊建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）以水平投影面积一半的建筑面积。

举个栗子：超市里的冷冻虾，虾被均匀地包裹在一层冰里，上称支付的时候，实际上我们支付的是冰+虾的钱，也就是说，冰卖上了和虾相同的价格，但是我们能吃到的只有虾。

上面的冷冻虾就像房子，我们能吃到的虾就是实际居住面积，而裹在外面的那层冰，就是公摊面积。

网络上有关「取消公摊」的传言一直沸沸扬扬，但是最后都被证明只是黄粱一梦，梦醒之后，公摊的单依旧要买。

贰

《商品房销售管理办法》规定：「商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价」，并无强制要求。

不过我国除了重庆外，多数地方住宅建筑主要以建筑面积进行计价交易，宝鸡也一样，也就是建筑面积（房本面积）=套内面积+公摊面积。

一般得房率高的房子， 都具备楼层低、板楼、户型方正的特点。

如果取消公摊面积呢？

举个例子像100平米，单价8000元/平米的房子，总价是80万，按照得房率80%来算，取消公摊面积的话，你直接买到的是80平米。

但这时候，总价还会是80万，开发商不会因为这个给你降低售价，那么单价就得从每平米8000涨到1万，每平米涨了2000元。一句话，取消公摊面积，总价不变，单价上涨。

一般购房者获知得房率的办法，一般只有咨询置业顾问，根据楼叔多年从业经验来看，如果一个项目得房率足够高，大概率会被作为产品特点由置业顾问优先介绍。

当然，如果对置业顾问的答复存有疑虑，通过户型图自己算一下也不是一件很麻烦的事，常规户型图上都会标有尺寸。如果户型图上没有标注尺寸，也可以向销售索要合同页上带尺寸的户型图，或者售楼处公示区查看项目规划图。

另外非封闭式阳台只算一半面积，飘窗不计算面积。很多时候自己算出的得房率和置业顾问计算得出的得房率存在较大差异，一般都是在这上面。

叁

为什么高层的得房率会低？因为高层需要更多电梯、更多走廊、更多的消防通道，这一些都会削弱你的得房率空间，所以你买越高层的建筑，得房率一定是越低的。

同理建筑越低，公摊越小，电梯洋房得房率80-85%左右，高层得房率75%左右，超高层最夸张不多说。有时候，你花7000买高层，比花8000买多层都亏。

换句话来说如果购买洋房、叠墅类产品，你的室内空间一定会比你想象中要更大一点。

比如说，华旗·樾天下的叠拼别墅，分上中下三叠，中叠产品建面约145㎡，赠送6米挑高地下室及25㎡的私家庭院，加上赠送实得面积约260㎡左右，公摊的几十平米微不足道，实际得房率可以说是超100%。

△华旗·樾天下样板间实拍图

洋房的得房率也是比较高的，例如以高档居住社区定位的清山栖里，打造的洋房产品，建面约208-277㎡，实际得房率保持在90%以上，建面约277㎡的户型，得房率高达95%。

△清山栖里277.2㎡户型图

现在好的设计可以稍微规避得房率下滑的问题，开发商的能力、功力和户型的研发态度，也会很大程度上影响我们的居住体验。比如华厦丨中央·印在售的115㎡和141㎡的户型，作为高层产品，公摊却难得的低至19%左右。

△华厦丨中央·印115㎡户型图

肆

有的时候我们感觉同一个项目，同一个户型，同一层高的产品，只是楼栋号不同，为什么实际面积不一样大？

这很显然也是得房率在作祟，有的时候购房者会为了采光面，买在小区的第一排，是带有底商的高层；而同一小区内部纯高层住宅的得房率，就会比带底商的房子要高。

可别小看多的这个底商。一般来说，带底商的住宅部分电梯要穿过商铺部分，这部分的电梯井公摊是要算进住宅区域的，直接就导致了这一栋楼的人均公摊面积多了一部分，相比纯住宅来说，得房率就变少了一些。

也不是说得房率越高就越好，一味追求得房率会导致设计房型时，会压缩电梯间、过道的面积和宽度等公共空间，最终门厅狭小而且走道拥挤，公共楼梯又窄又陡；带来的直接结果就是住宅品质下降，使用上的不舒适，进出门不方便，也会导致邻里之间的摩擦和纠纷。

因此较高的得房率，是以损失一定的舒适度换来的。比较极端的例子就是目前市区那些老破小，年代久远的楼梯房。

写在最后：

其实公摊和得房率的最大的作用是给购房者提供一个判断维度。购房者不仅可以看出它的实际面积是多少，也可以通过公摊面积来判断出得房率和舒适度，这才是得房率、公摊真正有价值的地方。

得房率只要在合理范围，大家可以不必太过于纠结，毕竟买房需求一般还得从地段、配套、价格等大方面来综合考量。