让许多网友不能理解的是有的县域房价都比市城区房价还高。
信阳市城区的房价分化比较严重:高新区、南湾片区6000-6500元/㎡;浉河区琵琶台片(南岸)6300-6800元/㎡;浉河区主城区7000-7500元/㎡;平桥主城区6700-7200元/㎡;羊山新区主城区7800-8300元/㎡;羊山北湖片区6800-7300元/㎡.
但当前高新区、南湾、羊山北湖片区、浉河区琵琶台片(南岸)的商品房供应约占市城区的70%,即信阳市城区商品房房价集中6000-7300元/㎡。
(数据统计来源信阳房天下PC网站)而信阳县域各县的房价分别为:罗山县6300-7000元/㎡;光山县6200-6800元/㎡;商城县6000-7000元/㎡;潢川县6000-6500元/㎡;淮滨县5500-6000元/㎡;固始县4500-5500元/㎡;新县4500-5000元/㎡;息县4000-5000元/㎡。其中部分楼盘项目房价最高8300元/㎡(高层毛坯,光山县)。
通过数据对比,罗山县、光山县、商城县、潢川县域房价已达信阳市城区房价区间,个别楼盘项目房价远高于信阳市城区众数楼盘房价。
有网友以为,信阳市、县房价持平或倒挂,意味着信阳市城区房价还有很大上涨空间!
决定房价高低的是供求关系与购房群体收入水平。
于2017-2019年信阳市城区与县域的房价实现大幅上涨,而也是这几年中,部分县域房价赶上信阳市城区房价。
光山县、罗山县在2017-2019年间房价涨幅较大。
2011-2018年光山县住宅用地出让成交低于2007-2021年成交平均数据16.5万㎡,且2013年、2015年、2016年成交数据低于7万㎡,而值得一提的是2018-2021年四年住宅用地成交平局值28.8万㎡。
2011-2021年(除2014年、2017年)罗山县住宅用地出让成交低于2007-2021年平均数据16.44㎡,其中2015-2018年成交数据低于10.2万㎡,2018-2021年罗山县四年住宅用地成交量相对稳定,接近2007-2021年总平均值。
由于住宅用地供应不足,导致商品房供应严重不足,这也是光山县、罗山县房价逼近信阳市城区房价的主要原因之一。
息县于2013年少有商品房用地出让数据,这也是息县在2013年前城市建设缓慢的主要原因。2013-2020年息县商品房用地出让体量呈上升趋势,其中2020年土地出让更是达到了135.78万㎡,超过了信阳市城区2007-2020年商品房用地成交均值,2013-2020年商品房用地出让成交平均值60.94万㎡,远高于同期光山县的平均值16.7万㎡,罗山县的平均值11万㎡。而值得一提的是,息县户籍人口113万人,常住人口66.62万人,略高于光山县的常住人口59.35万人,较高于罗山县的常住人口49.32万人。
这也是罗山县房价逐渐赶超光山县,光山县房价稳中有降,而息县房价一直能保持较低值的原因之一。
而比较有意思的是信阳市城区商品房用地出让2007-2020年成交均值118.92万㎡,2007-2013年的成交均值167.8万㎡,2007-2018年的成交均值只有112.2万㎡。这也是2017年下半年到2019年上半年信阳市商品房供应不足而倒逼市城区房价上涨,2020年后信阳市城区房价稳定(2019年-2020年商品房用地成交接近2007-2020年平均值)。
且信阳市城区商品房供应源也在边缘化,从数据上看,市、县房价相近,但实际上羊山新区主城区房均价已达7800-8300元/㎡,高于光山、罗山县房价,远高于息县房价。
县域购房者收入并不低于市域的购房者
其实信阳市城区与信阳县域都面临着同样的问题:约50%以上购房者来自在外地就业的群体,只是县域的购房者(来自在外地的就业群体)占比更高而已。
信阳市城区聚合能力不足
在购房者关心的教育配套问题上,信阳市、县之间的优质教育资源相差不大。信阳市城区只有信高、信阳二高相对比较出色,而光山县有光山二高,固始县有固始慈济高中,商城县有商城高中,罗山县有罗高等等,都在信阳前十之列。对于本无计划返回信阳工作的购房者而言,选择市或县域购房,区别不大。
而且信阳市城区位于信阳西北部,远离新县、淮滨、固始、商城等县,对以上县域居民吸引力不足。
信阳市、县房价倒挂并不意外!
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