9月16日，天津的购房政策，迎来重大变化。
今年的前几轮救市中，天津几乎没怎么参与。
直到国常会喊出应出尽出后，天津楼市的政策工具箱，终于打开了。
而且，是超预期的开箱。
无论是购房条件、信贷还是首付比例的放宽，基本一步到位了。
住建委官网已公布政策内容，9月17日正式执行。
信息量超大，涉及刚需购房、改善购房、信贷调整、土地出让四部分。
特别是对于首套、二套的认定条件，很多买房人还没倒腾明白。
热闹过后，更需要深度解读。
究竟政策松绑了哪些细节？对楼市有什么影响？
保障刚需
外地人、大学毕业生买房条件放松。
缴纳社保年限，从原来的3年内连续2年，降低到6个月。
有半年社保，即可购买1套住房。
客观来说，这条政策意义不太大。
天津2017年启动限购，至今已5年，2年社保该满足的也都满足了。
况且，滨海新区等地区购房门槛本身已不高。
滨海新区仍执行原购房套数政策，也就是套数没有限制。
支持改善
多孩家庭或有60岁以上老人，可增加一套购房资格。
对有60岁及以上成员的居民家庭和生育二孩及以上的多子女居民家庭，可凭居民家庭户口簿在本市原住房限购政策基础上再购买一套住房。
首先，60岁以上老人必须与购房家庭在一个户口簿上。
其次，是在原有限购政策上（家庭限购两套）增加1张房票，也就是说，最多持有三套房。
再者，购买第三套房，如果前两套有贷款，则只能全款购买。
如果只有一套贷款，或者没有贷款，则按照二套信贷执行，首付四成。
也就是说，只是套数可增加一套，但信贷政策保持原来的不变。
问：家庭名下有三套房，有60岁以上老人，可以再买一套吗？
答：不可以，最多不能超过三套。
问：家庭名下两套房，都有贷款，家中有二孩，可以买第三套吗？可以贷款吗？
答：可以买第三套，但不能再贷款，需要全款。
问：单身与60岁以上老人居住，且在一个户口簿上，可以买第二套吗？
答：不可以，该政策仅针对居民家庭。
问：60岁以上老人名下有房有贷款，户口迁入后，影响家庭买第三套吗？
答：不影响，与老人的房产无关，仅评判购房家庭，且不能以老人名义购房。
家庭住房若用作保租房，可再购买一套住房。
居民家庭将自有的1套住房通过本市保障性租赁住房发展平台筹集用作保障性租赁住房，且租期不少于5年的，可在原住房限购政策基础上再购买1套住房。
注意，该政策依旧要求是在原住房限购政策基础上，再购一套房。
也就是说，仅针对名下不超过三套房的家庭。
问：家庭名下有四套房，拿出一套做保租房，可以再买吗？
答：不可以。
若家庭名下房产已达到限购套数，想要置换可卖一买一。
居民家庭在本市住房限购区域内持有住房达到限购套数后，将其中1套住房出售的，可再购买1套住房，但家庭住房总套数不得超过2套。
无论怎么买卖，最终家庭名下不能超过两套房，必须满足限购规定。
可以凭拆迁凭证购房。
居民家庭房屋因城市重大基础设施等项目建设被区级以上人民政府征收的，可凭征收协议购买住房。新购房屋价款不超过房屋补偿款的，免征契税；新购房屋价款超过房屋补偿款的，对超出部分征收契税。
信贷调整
认房不认贷。
已结清购房贷款且在本市无房的居民家庭，申请商业性个人住房贷款购买住房的，按首套房贷款政策执行。
两个条件必须满足：天津无房，且贷款结清，再买才能算首套。
二套房首付比例从60%降为40%。
居民家庭申请商业性个人住房贷款购买第二套住房的，首付款比例最低为40%。
认房不认贷、二套首付四成，这两条是最最最重磅的（详情）。
名下无房、结清贷款后，按照首套房执行，首付三成，利率4.1%。
这将激活大批量的置换需求。
首先，利于本市家庭改善购房。
假设家庭有一套住房，有贷款记录，卖掉这套再买一套，由原来的首付六成变为首付三成，按首套利率执行。
对于有些家庭，通过婚姻操作，也可实现按首套购房。
此政策可让绝大多数家庭，做到二套四成，降低首付成本。
其次，利于外地人来津购房。
很多人在外地有贷款记录，但在天津没有房产。
按以前的政策算二套，首付需六成；
现在新政出台，若贷款还清可算首套；若未还清依旧算二套，但首付可降至四成。
问：家庭在外地有套房，无贷款或贷款已结清，在天津无房，买房算几套？
答：算首套，首付三成。
问：家庭名下有两套房，贷款都结清，若卖掉一套，再买算几套？
答：算二套，首付四成。
问：家庭名下只有一套房，贷款结清了，再买算几套？
答：算二套，名下无房才能算首套。
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国常会已连续两次喊话，要求9月政策应出尽出。
在此基调下，天津楼市政策，迎来罕见大宽松。
信贷、购房条件、购房套数松绑，市场热度将应激起势。
特别是改善市场，将迎来一波成交量的增长。
房地产周期，以政策反转为标志。
天津楼市这一轮下行周期，宣告结束！
针对新政，如果还有不清楚的地方，对套数认定、贷款拿不准的，欢迎留言，评论区交流……
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