北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的专家，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

提问1：

您好章哥，石景山和大兴有没有好点学区房？大概啥价位？房山窦店的城建琨廷未来有升值潜力吗？谢谢

回答1：

1、 石景山当然有学区房了。京源学校的融景城，景山远洋的远洋山水。这两所学校算是石景山最好的，放到东西海也是不错的。房价都7万左右，但学位紧张，落户时间6年才排到第一顺位。另外还有九中也很好，算北京中等以上吧，只是我没搞清楚怎么划片。

2、 大兴说不好，没怎么关注过，城六区之外都不熟，我不是专业搞教育的。

3、 城建琨廷，还可以，基本跟随大盘，没有被甩下。窦店前些年不怎么样，但在长阳发展起来之后，尤其是周边产业区发展的很好，基本都跟上了大盘。

琨廷本来应该是2012年秋天就开盘的，因为十八大没敢，拖到了年底。比幸福汇稍微便宜点儿，起价9000多吧，均价1万出头。正好借势楼市回暖，卖的挺好。到现在北京大盘涨了多少，这里也涨了多少，作为离地铁这么远的板块很不错了。房山基本都是这走势，不用纠结什么。不能说有多少潜力，也就是跟随大盘而已。仅供参考。

提问2：

章哥，我准备明年九月后买房，首套资格。孩子在国瑞城附近上小学。首付能110万左右，俩人公积金每月8-9000。爱人国管公积金可贷120万，月供12000上限。希望章哥帮参谋下是劲松或者宋家庄附近小一居直接三口住。还是买旧宫或者新宫或者亦庄的。买远的肯定要出租后全家就近孩子上学的地方租房住。因为考虑以后肯定要换，希望可以考虑保值性。因为明年九月后孩子上小学有了学籍才敢买。

回答2：

1、 明年九月买房，那现在准备有些早了点。今年的行情还说不好呢，明年更无法预测了。现在的预算放到明年未必还合适，计划赶不上变化。

2、 首付110，月供1.2万，也贷不了太多，得看银行批多少。能把公积金贷满应该没问题，商贷多少不好说，看具体房源和政策了。

3、 这我还真不好说什么，只能说按现在的行情吧。建议买在亦庄附近，价格相对低，也没有任何的投资风险。而劲松的房子太老了，流动性弱，板块也弱。宋家庄附近是说不太好，这预算也不好买到什么。旧宫和亦庄都行，别离地铁太远，房龄尽量新。首选商品房，尽量规避回迁房和保障房。

4、 其他没什么建议。只是担心你们明年九月可能上车会更困难，所以最好去看看市场行情吧，先了解一下也没什么坏处。仅供参考。

提问3：

您好，我想咨询下东坝奥林匹克和朝青的华纺易城从投资的角度，选哪个更合适？谢谢

回答3：

1、 单从房子角度没什么区别，都是挺好的小区，不好说孰优孰劣。但从板块的角度，我认为是东坝的奥园和常青藤更胜一筹。

2、 因为从2003年之后，朝青开始快速发展，没什么利空，一直都是利好。从交通、公园、商场，以及周边的发展等等，使这里成了热点。但板块内大部分也只是跟随大盘走势，偶有亮点也是短期的。超出大盘涨幅的不是很多，华纺易城算是很不错的了。

而东坝呢，几经波折，定位规划来回的变。具体的不说了，总之这里是在不通地铁，缺乏配套，附近还建了很多保障房的情况下，竟然略跑赢了大盘，奥园和常青藤的成绩很不容易了。

3、 所以，虽然东坝这里就这么两个大盘最主要，我也一直把其排名在朝青之前。现在这里地铁快通了，各种配套在建，学校也不错，还又重启产业区的规划，未来发展或许会更好。仅供参考。

提问4：

章哥，19年384买的芳群园5层板楼的次顶层，入住后发现隔音太差，今年4月满两年，想同价位或稍高价位置换，现在合适吗？我在崇文门家属在四季青，换哪个位置的合适呢？主要考虑居住舒适交通便利，谢谢～

回答4：

1、 19年刚买的，4月置换，这么说吧，如果是卖掉房子后还要增加比较多的资金或贷款，那就换，毕竟房子比现金更能抵抗通胀。就算是今年房价涨价的可能性大，4月份也未必能涨到多少。只要动作快，应该不会受什么损失。

2、 如果是平级置换或增加不多资金，那最好等过了今年再说。没必要赶在这种风险大的时期，或许就有踏空的风险。不仅白花了置换成本，卖掉房之后还有踏空的风险。

3、 这我没有明确建议，你们找个中介算算账了解一下市场再决定。至于位置和舒适什么的更得看自己的体验了，不好建议。我只能从投资角度分析，其他的帮不上忙。仅供参考。

提问5：

你好，孩子3年后上学，出生落户老宣武广内与母同户，四老房产。现在想将手中的新宫商品房卖出后购买房子上学居住，预算900万+ 。问题：是应该购买户口同小区的学区房以后上学近且方便老人接送，还是应该买更优质点的非户口片区西城学区房呢？

我之前的想法是购买户口所在小区，出于小区环境及与老人同住方便考虑，但最近又觉得预算内其实可以再提高一下学区。就是不知道离开了户口，西城的学区划入优质小学的几率有没有，现在待售房小区成交低迷，户口小区无小户型且房源选择极少 。

回答5：

1、 这学区房的选择我不好说什么，只能是家长决定，更没有标准方案。

一般建议是既然有了学区房就不必再买。但这是四老房，按现在的解释是顺位靠前，但也不敢保证三年后的政策改不改。而且既然是置换，那索性就换个更好的，否则意义不大。

2、 买在更好的学区那就得迁户啊。比如德胜金融街月坛，有房没户口几乎不可能进入目标学校。第一顺位都未必能全收，731之后再不落户，谁能保证？

3、 近期西城海淀的学区房涨幅较大，其他板块，尤其是南城的没什么变化。德胜、金融街和月坛等学区现在也不好买到，房源少，等着买房的家长多。而你们这涉及置换，实在说不好。

如果是确定置换的话，那最后加快速度，春节后的情况说不好，现在政策仍然是压制。仅供参考吧。

提问6：

您好，不是刚需，不需要学区房，目前子弹250万，用我父亲的名字可以首套接力贷，大概总价在400万左右，主要为了投资，您觉得买什么位置合适？现在房产是否还有投资的必要？

回答6：

1、 沃天，这也太笼统了，相当于问全北京买哪儿合适了。看来是刚有个想法，还没做具体的方案呢吧？

2、 现在是否还有投资房产的必要？这我也说不好，如果有其他更稳妥、收益更高的投资渠道，那当然就没必要买房了。毕竟不好变现，交易成本也高，而且租金收益低。如果没有其他渠道，那房子算是抵抗通胀的稳妥工具。

另外近期房价确实有波动，尤其是热点板块。在这种情况下是否还有必要，更不好说了。这由自己决定吧。

3、 400万，投资为主，那就买在朝阳区吧，租金相对高。可以买在地铁沿线，好租好卖。比如四惠的壹线国际、青年路的青年汇和炫特，都相对合适。

也可以买在丰台，比如草桥板块，离金融街和丽泽、新机场的交通都方便，板块内房龄新的也多，好选。

4、 总之，是否投资房子我没明确建议，凭自己的判断决定。只是提醒近期房价的波动大，不太好买到合适的。仅供参考。

提问7：

章哥，我的情况是孩子今年9月上学，目前可以租房在西城西长安街学区用集体户上学，但通勤较远，居住也不稳定。最近老人说可以支持一些资金，所以置换现在昌平的房子再贷点款也可以换一个德胜900万左右两居学区。考虑置换主要是我和我老婆都在海淀西北五环外上班，这样通勤会好一些，德内实在太堵。

目前虽然周期紧，但昌平的房子已经有靠谱买家，要换周期应该来得及，目前昌平的房子和德胜房价也涨了不少，也担心不知道会不会换在了最高点，请问章哥应该选哪个方案比较合适，谢谢！

回答7：

1、 从理论上讲，现在肯定不是最高点，只不过已经不是相对低点了而已。从北京近17年的楼市历史来看，每次行情都不是两三个月就能结束的，甚至一两次的压制都没多大效果，只是短暂修整罢了。

北京从2017年至今已经调整了4年了，积蓄了太多的购房需求，没那么快就释放完。再说了，任何一次行情都是春天才正式启动，而现在还没开始呢。学区房更是如此，每年的3-5月才是高峰期，这才一月，不少家长还没准备好呢。

2、 西长安街也不错，只是略逊于德胜。是否买德胜学区的房子我没建议，这只能家长决定。只是建议如果确定了就尽快，现在不光是价格涨了，更重要的缺房源，业主们惜售，都觉得节后会更高。网上虽然有不少房源，但无效的居多，并不是真实的市场情况。

总之，如果确定置换就尽快，现在肯定不是最高点，只要能控制好周期就来得及。其他没有什么建议，仅供参考。

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