创作立场声明：本系列只介绍在上海购买刚需住房的相关信息，不对房价涨跌趋势、购买时机是否恰当进行讨论。文章内容源自个人经验和真实经历，难免有所偏重，希望大家理性交流，本系列会持续更新，更希望得到更多的建议，谢谢大家~
个人背景介绍：本人13年毕业机缘巧合进入了当时比较火热的电商行业，其实每一个非上海本地人的大学毕业生大多都希望今后一直留在上海工作生活的吧（需要继承家里财产的请忽略），可是又有多少人在魔都留了下来~不说大家也都知道，那就是：上海的房子真的太贵太贵了，即使掏空所有的钱包，也没办法换回一个比较高的生活品质。正所谓人穷志短，所以大部分人，后来还是选择了回老家发展！本人自己其实也有这样子的经历。
毕业第一年过去了，攒了3万块钱，为什么能攒一点钱呢，找了一份包吃包住的公司，作为男孩子也没什么花销，本身也是比较节俭，那会其实自己没有希望在上海买房，刚入职第一件事人事问你要不要交社保，很形象的说，如果以后在上海买房子需要，不交补贴400块钱；那会一套2室的房子，大概150万，按照目前收入，得需要50年；所以果断不交社保了，这个也是自己后面挺后悔的一件事情，现在买房需要5年社保，这家公司，我呆了3年，15年的时候，认识了我老婆，这件事情，其实对我的人生规划也起到了推进作用；给自己做了规划调整，开始换工作，交社保等等，终于，到现在，社保还有1年就快满5年了，而自己在这前面的几年，换了2份工作，结了婚，生了孩子，下一步，计划完成自己的买房大事了。那作为一个思维清晰，逻辑合理的理工男来说，这么重大的事情，肯定需要好好计划一方喽；同时也希望我们这份经验，能够帮助到类似需求的知友，少跑点冤枉路，少花点冤枉钱；
一下是大概预计经历和规划准备，暂时想到了这么多，其他情况在后面慢慢添加吧；
买房前准备（资格和条件） > 购房成本核算（不同房的不同税分析） > 看房选房（地段选择和户型分析） > 买房交易经历（砍价和流程）>合同的签订（注意事项）>新家布置和装修等
下面进入正题，如果你有在上海买房的意愿，那么前期需要做好哪些准备呢？
1.确定是否具备购房资质
在网上查询当地的限购政策，确定自己现在是否具备购房资质，如果不具备，需要进行哪些准备工作，才能获得资质。
建议大家多多利用各大中介公司的网站，对房产政策、购房资质等信息总结地非常清晰明了。我当时主要参考了绿中介，大家进入网站首页，可以看到一个叫指南的栏目，其下的百科里面，有各类相关的信息。
有上海户口的，可以直接买房，并且，如果已婚，沪籍人与非沪籍人组建的家庭，以家庭为单位限购两套住房。
针对我自己的小家而，以及80-90%现在上海买房的而言，有以下要求：
沪籍家庭在上海市范围内家庭名下无任何住房，且符合网签日期前63个月内累计正常缴纳60个月的社保或税单的，限购1套住房（含新建商品房住房和二手住房）。
划重点：交满5年社保，并且期间只能断3个月，也就说，你买房前63个月，最少交了60个月的社保！如果针对发生可能长时间待业的情况，一定记得找好可以代缴社保的公司。有人问了，如果没交满5年，又想买房怎么办，可以的，买公寓，或者商铺；（至于他们的优缺点，适合什么人群，怎么选择等话题，我们在后面文章专题讲解；
2、确定能拿出多少钱
在开始看房之前，相信很多人对自己未来的家，都有一些设想。位置上希望配套齐全、带好学区、临近地铁、交通便利……户型上希望南北通透、动静分区、采光优秀、楼层适宜……
但是在考虑这些细节之前，我觉得还是要先谈一谈现实问题，那就是为了这套房子，你能拿出多少钱呢？在这里给大家介绍一张比较实在的的购房财务规划表。
启动资金
1. 自有资金：这一项很好理解，就是你或者你老婆在买房时能够用动用的资金。
比如计划2021年3月买房，但是有笔20万的定期理财到5月才到期，而且不能提前转让或退出，那这笔钱就不能算进自有资金当中。
2. 外借资金：父母能支援多少？能从亲属、朋友那里借到多少？利息多少？
通常来讲像我们25-30岁这个年龄段的人来说，只有很少一部分精英能够只靠自己再上海买房，大部分是离不开父母备的支持，亲属的帮助等；所以，在这里多说一句，合情合理的寻求或者接受帮助，不理所当然，不啃老，最毒的鸡汤莫过于有时候不逼父母一把，你永远不知道你的父母多有钱
首付政策
1. 最低首付：如启动资金少，或者希望买条件更好的房子，现阶段可以采用最低首付，月供压力大。如启动资金多，或者不希望一步到位，打算以后再置换，现阶段可以多付首付，缓解月供压力。
上海首套房的最低首付 = 买卖合同价 * 35%，根据上一步算出来的启动资金，大致可以知道自己可以买总价是什么水平的房子了。比如启动资金是100万，可以买到总价约为100/35%=286万的房子，所以启动资金大体上也决定了你的买房地段和大小；
2. 其他首付成本：买房的时候，尤其是二手房，还有很多其他的需要被计入在首付里的成本，如中介费、增值税及附加税、契税、个税、房产税等。这部分的成本，根据房子的情况，有时可能会高达20~30万，也需要提前考虑到。（）
贷款政策
贷款分为公积金贷款和商业贷款两种，在启动资金有限的情况下，极可能两种都需要，也就是我们俗称的混合贷。
1. 公积金贷款：上海的公积金贷款，基准利率为3.25%，比商贷低很多，能多贷就多贷。
当你的公积金余额大于16667，月缴额大于980，则可以贷满50万，如果有补充公积金，最高可以贷60万，补充公积金的贷款额度是余额的10倍，上限是10万，所以补充公积金余额超过1万即可贷满10万；
公积金贷款小窍门：（1）如果你的公积金余额没有达到，你就需要提前半年或者1年准备好，月缴额没有达到980也同样，只要网签当月自己多交一些超过980即可；
（2）补充公积金如果没有，或者是不够但是你又想多贷10万，那你可以提前跟公司申请开通补充公积金账号，往账号里存1万就可以了，补充公积金不看月缴额，只看余额；
2. 商业贷款：商业贷款的利率要看LPR，而不是像以前直接参考央行的基准利率。说通俗一点就是，商贷的利率，在还贷期间，是有可能会变化的，变高还是变低说不准，但是目前看不会有太大幅度的变动。
家庭剩余现金流
1. 家庭月收入：建议主要参考较为稳定的收入，像不知道什么时候有的收入（如不稳定的兼职收入、股票分红等），就不用考虑进去了。
2. 房贷月供：计算方法很简单，现在手机上都有房贷计算器啦！
3. 家庭月支出：有记账习惯的同学，可以参考之前的月支出数据进行估算。没有记账习惯的同学，就看看家庭的账单自己预估，基本也就心里有数了。
计算一下每个月的余钱 = 家庭月收入-房贷月供-家庭月支出。
如果是正现金流，就不用过于担心。即使有了房贷，这样的财务状况，也不会让人压力太大。如果是负现金流，就要考虑一下房子是不是已经超出自己的预算了，或者是不是该想办法缩减一些开支，或者是在未来几年就需要规划提升自己的收入问题了，跳槽换行或者创业等。
总结
买房是人生大事，前期需要做的准备，一方面是知己，即了解自己的购房资质、财务状况等；另一方面是知彼，即所在城市的限购政策、贷款政策等。
希望这篇拙见，能给同为即将买房的同学们提供一些思路，早点在这座名副其实的魔都，有个自己的小家。
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