今天跟大家聊聊买房选板块的问题。
很多人买房都遇到过这个问题，买房该怎么选板块？
有些人可能会问，买房为什么要选板块？在哪里上班买哪里不就好了。
嗯，说得很有道理。
全文完。
……
其实很多人并非一定会在公司附近买房，因为买房，最后买的是房，不然怎么会有通勤这个东西。
而板块与板块之间，其实是一个配套不同和通勤时间长短的区别。
而且万一有一个不错的产品出现了，但是它并不在自己上班所在的板块内，那就要对板块进行对比了。
特别是有很多新南昌人，或者很多对楼市不是很了解的购房者，他们对南昌的板块划分和认识都不是很清晰。
所以今天我们就聊聊南昌各个板块的优势和弱势，看看各个板块的基本情况。
PART.
01
南昌有许多个板块，赣江东岸有如下几个板块：东湖区、西湖区、朝阳新城、瑶湖新城、蒋巷、高新区、青山湖区、青云谱区、莲塘、象湖新城、象湖滨江、银三角；
赣江西岸有赣江新区、凤凰洲、红谷滩、红角洲、九龙湖、经开区、新建区、欣悦湖、望悦湖、湾里、望城、九望新城、以及新丰新城……
看着是不是眼花缭乱，在我们的小程序洪楼Plus中，其实有「板块选房」这个菜单：
板块找房
这么多板块，以赣江划分其实是以区域划分的思路，还是不够细。
所以我们对板块进行强弱划分，一共有6大强板块：
凤凰洲、红中区、红角洲、九龙湖、朝阳新城、高新区。
什么是强板块？
就是大户型能溢价，好品质的产品更是有明显溢价的板块，说明money认可这个板块。
那还有什么选的，选强板块就完事了啊！
嗯，有道理。
全文完……
其实不是所有人一定要买强板块，买房看的是一个合适的板块，在这个合适的板块里，买合适的房子。
我们也碰到过不少这种例子，比如去湾里改善的、去赣江新区买大平层的，不过这是另外一件事了，选产品的问题，下次再聊。
因为强板块有弱势产品，弱板块也会有一些偏高定位的产品，不同人的需求不一样，最终还是板块+产品+价格的综合考虑。
刚需面对南昌众多的非强板块该怎么选？其实每个非强板块也都有自己的置业逻辑，产品、价格、生活配套……
每个刚需板块，也都有各自的亮点。
今天我们来聊聊它们各自的亮点和弱势，可以当作一则刚需购房指南，也能让大家对南昌各个板块稍微有点大致印象。
PART.
02
今年南昌比较火的刚需板块：
青云谱、经开。
青云谱
优点是地理位置比较好，在城市中心，去各个地方通勤比较方便。
教育也和市区接壤，可以考市区的高中，话说人本来就是市区。
最近面貌的改变也很大，特别是广州路一带，路网、高架、公园都在进行中，居住体验不错，观感也好。
而且那边基本是保利主场，风险小比较稳。
老洪都也能作为配套之一，生活成本也比较低，还是蛮舒服的。
前段时间的地铁规划公示也有它。
但弱势是整体的上限不会太高，广州路总部经济带的故事似乎也不怎么讲了……
未来的面貌也主要看新的公园和路网规划，可以形成局部比较体面的面貌，类似于经开的双港西。
和老洪都无缝衔接，老城的气息和烟火气也会兼而有之。
板块均价：1.1w+
经开区
经开也是热门之一的板块，主要是赣江西岸的非强板块真的不多，刚需想在这边置业，经开的地理位置还是更容易接受一点。
经开有自己两个比较适宜的居住板块——经开西&黄家湖。
面貌新，路新修的，再加上旭辉中央公园和旭辉广场，更有居住板块的气息了。
不过整体面貌还是工业气息比较浓，然后据说偶尔有味道飘来飘去……
板块均价：1.1w
然后继续聊聊其他几个非强板块，从城东开始吧：
东湖区
东湖区目前主要的居住板块在青山湖西岸。
优点是地理位置好，处在市中心，而且还有地铁四号线。
旁边也规划了商业，湖景很美，最重要的是湖边的休闲生活真的很舒服。
夏天傍晚的青山湖畔实在太让人惬意了，水域宽广，休闲配套有步道、骑行道、体育场，最近很火的飞盘也经常在那边组局。
弱势是规划和基础建设兑现较慢，本来是有强势基因的，不少南昌人还是有青山湖畔优居的梦，但现状不是很给力。
比如曾经的城市阳台，进度较为缓慢。
商业用地，也部分调规。
虽然不是什么特别大的问题，但这会影响未来整个板块的上限，也降低了不少人的预期，中规中矩吧。
目前均价1.7w左右。
青山湖区
说实话，这个板块在楼市里的存在感不高，主要的原因是因为没有一个集中开发的地方。
我们之前写过一篇《散装的青山湖》，感兴趣的可以看下。
反正板块存在感不是很高吧，个别楼盘的知名度其实都大过板块知名度了，而且和高新区的分界很多人也经常弄混淆。
优势是在主城区吧，板块亮点不多，主要看个别楼盘。
瑶湖新城
瑶湖新城的客户群体主要是高新区需求外溢导致的，因为高新区供应不太多，加上价格对刚需不是那么友好，想在高新，那只能外溢过来了。
瑶湖新城的优势……虽然是新城、开发晚，但那边一直很难给人面貌好的印象。
地铁一号线东延，湖东边的公园在建设，路网在优化。
随着未来高新产业的发展，长线也许是有发展的。
但弱势有点明显，就是板块太边缘了，不能否认它基本就是南昌东边的边界了。
而且这种边缘导致它的客户地缘性太强，除了从高新区外溢过来的人群，还有哪……抚鄱余万？
这边的需求只能靠高新区的产业发展去带动，而且教育不够强，其他配套也偏弱，人口导入不是很快，还需要时间。
板块均价：9000左右
象湖新城
象湖新城开发得比较早，产品设计也早，很多超级大盘，而且有不少低密产品。
烟火气很浓，入住率很高。
弱势是产品设计过时，人车不分流，加上很高的入住率，不少业主都跟我们吐槽停车很折磨。
加上当初对房子品质和物业的要求都不高，跟现在人的需求相悖。
大量的存量房源，也导致近几年价格一直疲软，有钱人慢慢离开，进入刚需循环。
目前是一个合格的睡城，在当前楼市的存在感也不是很高，喜欢平价低密产品人也许可以考虑一下？
未来的价格，大概率还要持续走低。
板块均价：9000
象湖滨江
起点很高，规划之初，是一江两岸的绝唱之一，毗邻朝阳新城、对望九龙湖，超高层，滨水公园，总之原本的定位比较高。
当前新城的模样初显，全新的路网，也迎来了地铁。
但是目前其他配套的兑现的速度不是那么快，价格也从最初的1W+回落到现在动不动8000起送车位的优惠政策。
最低7000起的也不是没有……
房价回落了下来，不知道这是不是大家想看到的。
板块均价：9000+
银三角
如果真的不是这次盘点，真的快遗忘这个板块了。我们接触了不少客户，发现有在那边置业需求的人也不是很多。
我也不知道咋说了，反正那边现在听说挺魔幻的。
PART.
02
城东聊完了，再来聊聊城西。
经开我们前面讲过了，先讲讲湾里吧。
湾里
湾里最近的成交量还行，便宜到性价比很高。
怎么说呢，我有好几个朋友说要不去湾里买套大洋房算了……
均价才8、9K。
而且入住率也上来了，湾里的学位也出现了紧张的情况。
环境好这点毋庸置疑，空气清新，周末去山上玩也方便，去CBD上班也方便。
而且前段时间不还规划了地铁嘛……
长线看，湾里还是有发展的。
目前的弱势是教育暂时没有跟市区打通。
产品之间的差距比较大，刚需和改善之间的断层比较大，纯改产品也不多。
其次是配套不够丰富，商业也是鸽了又鸽……
对没有车的人，或者不会开车的人来说不友好，没有车真的有点寸步难行了。因此不少人对它的心理距离比较远。
医疗资源也不多，老人养老对于医疗的需求还是挺大的。
然后再讲讲新建。
新建基本占据了城西刚需板块的半壁江山。
欣悦湖
先讲讲欣悦湖板块吧，目前的优点是面貌新，配套基本成型了，而且离红谷滩近。
公园、学校都建好了，整个板块比较洋气，而且土地基本全部出让掉了，剩下的就是等交付、入住。
弱势就是隶属新建区，教育没有和市区打通。
顺便一提，当初这里本来是群雄割据、互相交战，各家开发商拿地、开发，场面火热，但是打着打着对手就忽然一个个消失了……
现在板块里声音比较大的也就剩下金地都会之光、保利紫云、桂语江南了。
顺便一提，金地卖的是准现房，桂语江南已经是现房了。
板块均价：1w左右
望悦湖
望悦湖也是新建区的一部分，定位就是刚需板块，没有什么特别大的预期。
一共也没几个新盘，市场上的声音也不是很大，一直以来讨论比较火热的话题就1个：
万达什么时候开？
盘也不多，一个大盘躺下了，还剩下万科联发四季光年、文演中心、金茂悦。。
板块均价：1.1w左右…………
望城
望城开发得也基本成型了，跟九龙湖枫西紧密相连，还拥有了地铁四号线。
入住率不是很高，但个别小区入住率相当高。
目前好像没什么新的供应，该躺下的也躺下了，这个板块不是均价多少的问题，不在于销售而在于交付。
九望新城
九望新城是远期目标，很远的那种，在楼市里的存在感很低。
在很多买房人的心中可能也没有一席之地……
我觉得是先可以放一放，这个城市不用着急把框架拉到那么大。
目前整个板块的路和公园都修建了，今年年初我们还去写过一次板块的面貌：
《一年后，我又飞了这座新城》
主要也是打造成一个产城融合的板块，因为望城那边的产业基地满了，只能向这边外溢，先发展发展产业吧。
远期是对接九龙湖的，但目前与九龙湖的动线没有打通。
感兴趣的话可以自己开车去转一转，估计很多人都想不到南昌这么大……
以上就是南昌各个非强板块的大致轮廓了，希望对你的选房有所帮助。
当然，最快捷的方式就是找巴老师，把你的需求告诉他，让他给你几个合适的选项。
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